הדס גדנקן שפיר ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל-מחוז ת"א ואח'

פסק דין

ערעורים על פסק דינו של בית משפט השלום ברחובות (כב' השופטת ריקי שמולביץ), מיום 26.6.12 (ת"א 2694-07), שבו נדחתה ברובה תביעה לפיצויים שהגישו בני הזוג שפיר (להלן: "שפיר") נגד מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") ונדחתה במלואה תביעתם נגד חברת מבני תעשיה בע"מ (להלן: "מבני תעשיה"). שפיר מערערים (ע"א 5727-10-12) על דחיית עיקר תביעתם, ומבני תעשיה מערערת (ע"א 37144-10-12) על אי פסיקת הוצאות ושכר טרחת עו"ד בקשר עם דחיית תביעתם של שפיר.

רקע

1.בשנת 1999 זכו שפיר במכרז שפירסם המינהל, שבו הציע מגרשים לבנייה ביישוב שוהם. בעקבות זכייתם התקשרו שפיר עם המינהל, ביום 9.8.99, בהסכם פיתוח (מע/4) של מגרש 1068 (חלק מחלקות 4 ו-11 בגוש 4965) (להלן: "המגרש"), ושילמו בתמורה 553,030 ₪. נוסף על כך התחייבו הזוכים במכרז, ושפיר ביניהם, לשלם את הוצאות הפיתוח, שננקבו בתנאי המכרז למבני תעשיה, שהייתה החברה האחראית על עבודות הפיתוח במגרשים נושא המכרז, ועשתה כן בשם ובמקום הרשות המקומית. בקשר לכך התקשרו שפיר עם מבני תעשיה בהסכם לביצוע עבודות התשתית ושילמו את הוצאות הפיתוח בסכום של 166,512 ש"ח.

2.בהסכם הפיתוח נאמר, בין השאר, כי בבית שייבנה על המגרש ניתן יהיה לבנות גם עליית גג ששטחה עד 23 מ"ר.

3.ביום 19.8.99 שלחה מבני תעשיה לשפיר מפה טופוגרפית של מתחם הפרוייקט (מע/6), שאותה מסרו שפיר לאדריכלית מטעמם. לטענת שפיר, במועד זה התברר להם כי הם נדרשים לשנות את מפלס השיפוע הטבעי של המגרש, ולהקים קירות תומכים, עניין שייקר את הוצאות הבנייה.

4.ביום 13.9.00 קיבלו שפיר היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובניה (מע/8). ביום 4.10.00 התקשרו שפיר עם קבלן להקמת שלד ולעבודות פיתוח במגרש אשר כללו, בין השאר, את עבודות הגבהת מפלס המגרש והתאמתו לדרישות ההיתר. ביצוע עבודות הפיתוח הסתכם בעלות של כ- 117,000 ₪ (מע/9,10,11).

5.בחודש נובמבר 2000, החלה מסכת תכתובות בין שפיר לבין המינהל ומבני תעשיה באשר לטענות שפיר בקשר עם ההוצאה הנוספת שנדרשו לעמוד בה לצורך שינוי המפלס. שפיר טענו כי על מבני תעשיה לשפותם בגין ההוצאות שנגרמו להם, מפני שהאפשרות כי יידרש שינוי של תוואי המגרש לא הוזכרה במסמכי המכרז, וכי שילמו למבני תעשיה סכום לא מבוטל תמורת עבודות הפיתוח. שפיר עיגנו טענותיהם בהוראת סע' 45(2) בתכנית שינוי מתאר מס' גז/במ/69 /10 (להלן: "תוכנית 10"), אשר קבעה כי הניקוז ייעשה תוך "השתלבות במערכת הניקוז הטבעי", ועל השיפוע הטבעי של המגרש שבו הבחינו בעת סיור במקום. לעומת זאת במפה הטופוגרפית שנמסרה להם שונו, לטענת שפיר, קווי המתאר של המגרש לעומת מצבו הטופוגרפי הטבעי. מבני תעשיה דחתה את טענותיהם, על יסוד סעיף 5 בהסכם התשתית הקובע "... מתחייב היזם לקבל אישור החברה כי תוכנית ההגשה מותאמת עם תוכנית הפיתוח והבינוי של התב"ע" וסיכמה את עמדתה במלים אלו: "אנו דוחים את טענותיך וקובעים כי עליך לבצע על חשבונך את התאמת המגרש לדרישות ההסכם עליו הינך חתום" (נספח ט לכתב הערעור), וכן: "למיטב ידיעתנו, ניתן כל המידע הדרוש בחוברת המכרז וכי היזם יכול היה, אם רצונו בכך, לעיין בתוכניות הפיתוח" (נספח י'2 לכתב הערעור).

6.בחודש מרץ 2001 החלה מסכת תכתובות בין שפיר לבין המינהל באשר לזכויות הבניה בעליית הגג, לאחר שהתברר לשפיר כי התוכנית החלה על מגרשם היא גז/במ/9/69 ולא תוכנית גז/במ/10/69, כאשר הראשונה אינה מתירה הקמת עליית גג. אבהיר כי בחוברת המכרז (מחודש פברואר 1999) נכתב: "על המגרשים חלה תב"ע גז/במ/9/69, גז/במ/10/69 התקפה במועד פרסום המכרז, וכי אם תהיה סתירה בין נתוני המכרז לבין נתוני התכנית, תיקבענה הוראות התכנית והזוכה במכרז לא יוכל להלין על המינהל בעניין זה".

7.ביום 20.8.01 הגישו שפיר את תביעתם לבית משפט קמא, בגין טענותיהם דלעיל. .

8.ביום 13.8.03, לאחר הגשת התביעה לבית משפט קמא, חתמו שפיר והמינהל על הסכם חכירה ל-98 שנים (מע/13).

התביעה

9.תביעת שפיר התמקדה בשלושה נושאים:

א.עניין שינוי המפלס ודרישת שפיר לשיפוי בגין הוצאותיהם בעניין זה בסכום של 117,091 ₪. עילת התביעה הייתה אי גילוי נאות והצגת מצג שאינו נכון.

ב.עניין שלילת הזכות לבנייה בחלל הגג. שפיר טענו כי זכות זו נכללה במסמכי המכרז, בהסכם הפיתוח ובהסכם החכירה. הפיצוי שתבעו היה 60,000 ₪.

ג.שפיר תבעו פיצוי ממבני תעשיה בגין עלות העתקתה של נקודת מים מעומק המגרש לגבולותיו בסכום של כ-1,400 ₪. שפיר הודיעו (ר' פרוטוקול מיום 14.1.13) כי לא יעמדו על הערעור בסוגיה זו, שעל כן לא אחזור אליה.

פסק דינו של בית משפט קמא

10.באשר לשינוי המפלס: בית המשפט מצא כי שפיר לא הוכיחו שמי מהמשיבים התרשל כלפיהם, או הציג מצג שווא או נמנע מגילוי נאות של מידע, באשר לשינוי שנדרש במפלס המגרש. נמצא כי תנאי המכרז הטילו על המציעים, במפורש, את האחריות המלאה לברר את המצב הפיזי והתכנוני של המגרש. שפיר, אשר ערכו סיור מוקדם בשטח המגרש, הבחינו בטופוגרפיה של תוואי שטח לא מישורי, והיו אמורים להבחין שעשויים להיווצר מפלסים שונים לאחר בניית התשתית.

11.עם זאת בית המשפט מצא, על סמך עיון במסמכים שצורפו לחוברת המכרז, כי בעת פרסום המכרז לא ניתן היה לדעת מה יהיה מפלס הכניסה למגרש. עוד נמצא כי במועד הגשת ההצעה (13.4.99), לא היו בידי רשויות התכנון מסמכים או תוכניות, אשר עמדו לעיון הציבור, שמהם אפשר היה ללמוד על מפלסי המגרשים.

12.רכישת מגרש לבניית בית היא עסקה משמעותית לאדם מן היישוב, וסביר לצפות ממנו שיסתייע באנשי מקצוע לבחינת המגרש וההוצאות הנדרשות לבנייה עליו, במיוחד לנוכח מהות העיסקה ועלויותיה. שפיר לא פעלו כלל לבדיקת המפלסים, ואין להם להלין אלא על עצמם.